未来5年，河南的房地产行业或迎来最大变局！

日前，省住房和城乡建设厅下发《关于加快发展成品住宅的通知》。通知要求，“到2020年，新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例，省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%，郑州航空港综合实验区争取全覆盖，县城(市)要达到60%以上”。

要知道，目前河南市场上，毛坯房与精装修的比例为八二，《通知》要求，五年之内变成二八！

这意味着，房地产企业的“赛道”将发生重大改变！如果说，此前大家“开撕”，主要是靠资金实力和拿地能力的话，以后的“开撕”，更注重的就是终端产品的成品能力！

毕竟毛坯房看起来相差都不大，而精装房，必然直接影响客户的选房决策！

咱们再看《通知》：“培育集开发、设计、部品生产和科研于一体的住宅产业集团，支持开发企业与住宅部品及相关材料研发、生产的龙头企业建立战略合作关系。”

这意味着，在未来五年，房地产企业尤其是大型房地产企业，对装修行业的并购将风起云涌。

“成品住宅项目设计文件编制中应做到土建与装修设计一体化，设计深度要符合有关要求，建筑设计与装修设计施工图一并报施工图审查机构审查。

成品住宅项目办理施工许可时，应完成包括室内装修工作量的各类招标工作，将室内装修工程连同土建工程一并申请办理建设手续。”

图纸审查、建设手续都要与施工单位一起，这意味着，未来房地产企业将在装修市场上占绝对的主导地位！数以万亿的“房产后市场”的主导权！这或许是政策层面对房地产商的最大馈赠。

有业内人士称，2015年是房地产存量市场的元年，房地产开发商也难逃产品创新与升级的转型困境。然而，在商品住宅销售增速骤降之时，家装业却保持了9%—10%的增长。这让房地产商嗅到了家装行业的无限商机。

数据显示，2015年中国装饰行业总产值预计将达到近4万亿的市场规模，这个数据还在往上飙升。另据了解，2005年全国有19万家装饰公司，2010年减少至15万家，2015年只剩12万家。

以全国4万亿的装修规模来估计，保守来说河南市场也有1000亿元！

万科是最早的精装房的试水者，今年万科链家宣布共同出资成立万科链家装饰公司，碧桂园旗下互联网家装品牌“橙家”悄然上线，河南建业老胡亦投资“艾佳家居”，房地产进军互联网家装的烽火已经点燃。

而一旦开发商的房子均为精装修，对未来的销售链条亦会产生颠覆性影响，比如说，今年下半年，万科提出的先租后买，租金顶房款的销售模式，吓尿了一干房地产小伙伴，这意味着万科自己做银行，给予客户零首付的待遇啊！

未来，如果房地产商出品的房子均为精装修，相信已经有先知先觉的金融机构，在研究住宅资产证券化的产品，将未来的租金收益证券化，房地产行业的“轻资产”可期！

附：

河南省住房和城乡建设厅关于加快发展成品住宅的通知

豫建〔2015〕190号

各省辖市、省直管县住房和城乡建设局(委)、规划局、房管局(中心):

近年来，我省住宅建设取得了长足进步,居住环境和住宅品质不断提升，但是住宅产业发展方式仍然比较粗放，成品住宅比例较低，二次装修造成破坏主体结构、资源浪费和扰民等问题时有发生。随着经济社会的发展，“毛坯房”的建设方式已不适应人民群众改善居住水平的需求。为推动绿色发展，加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质，现就加快发展成品住宅有关工作通知如下:

一、充分认识发展成品住宅的重要意义

成品住宅是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间基本设施配备等全部完成，已具备使用功能的新建住宅。

发展成品住宅，不仅能够节省建筑材料，减少建筑垃圾，降低环境污染，而且能够提高住宅性能，保证房屋结构，防止噪音扰民，同时还有利于推进住宅产业现代化。目前，我省房地产业发展有了一定的基础，群众对成品住宅有较强的消费意愿，全省发展成品住宅已具备相应条件，各级住房城乡建设行政主管部门要高度重视，充分认识发展成品住宅的重要意义，切实加强成品住宅开发建设的组织领导，落实部门责任，形成工作合力，采取切实有效的措施，加强对成品住宅建设的引导、规范和管理，推进成品住宅的发展。

二、明确成品住宅建设的目标任务

各市、县住房城乡建设主管部门要科学制定本地区成品住宅发展规划，在新开工住宅中逐年提高成品住宅比例，到2020年，新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例，省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%，郑州航空港综合实验区争取全覆盖，县城(市)要达到60%以上。

新建商品住宅应在规划设计阶段明确对成品住宅的要求，以幢为单位实施。公共租赁住房、酒店式公寓必须按成品住宅标准建设。成品住宅实行土建、装修一体化设计与管理，可根据不同层次需求开展“菜单式”、“订制式”的装修服务模式。

各市、县要积极实施成品住宅示范工程，引导骨干房地产开发企业试点先行，给予相应的优惠政策支持，加快形成成品住宅装修的成套技术和通用化的部品体系，全面提高成品住宅开发建设整体水平。

三、加强成品住宅的开发建设管理

(一)各市、县规划主管部门要根据本地区成品住宅开发建设目标，在提出住宅项目规划条件时，对成品住宅面积比例等内容明确要求，并加强监督管理。

(二)各市、县建设主管部门要按照《河南省成品住宅装修工程技术规程》，切实加强成品住宅项目设计、施工、验收等环节的管理。

成品住宅项目设计文件编制中应做到土建与装修设计一体化，设计深度要符合有关要求，建筑设计与装修设计施工图一并报施工图审查机构审查。

成品住宅项目办理施工许可时，应完成包括室内装修工作量的各类招标工作，将室内装修工程连同土建工程一并申请办理建设手续。

加强对成品住宅分部工程的质量控制，成品住宅项目实行分户验收，分户验收前，应按规范要求，进行室内环境检测。没有组织分户验收或分户验收不合格的成品住宅项目不予办理竣工验收备案手续。

设计、施工、监理、检测等单位应依据各自职责建立装修工程质量控制体系，严格装修材料和部品进场检验，保证防火、防水、环保等要求，确保按图施工和工程质量。

(三)各市、县房地产管理部门要规范成品住宅的销售管理。成品住宅开发企业应在销售楼盘内建造实体装修样板房，向购房者展示交房标准。样板房要真实反映装修标准和施工质量，成品住宅交房标准不能低于样板房水平。样板房在该户型住房全部交付6个月后方可拆除。

成品住宅销售合同中应增加附件，载明主要装修设备、材料及住宅部品的性能、规格、类型。开发企业应明确对成品住宅质量保修的主体责任，在商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明维护保养要求以及装饰装修材料、部品等详细信息。

房地产管理部门对申请成品住宅预售许可证的项目要认真审查预售条件并进行实地勘察，做好跟踪监督。

四、建立发展成品住宅的保障措施

(一)各市、县住房城乡建设主管部门要会同财政、国土、税务、金融等部门建立联动机制，加强统筹协调，强化政策扶持，在财政补贴、合理计税、项目和按揭贷款等方面对成品住宅的建设、销售给予相应的政策优惠。

(二)培育集开发、设计、部品生产和科研于一体的住宅产业集团，支持开发企业与住宅部品及相关材料研发、生产的龙头企业建立战略合作关系，鼓励装修材料、住宅部品集中采购。有条件的市县可建立相应规模的产业园区，为技术研发、构件和部品生产提供载体。

(三)加大宣传力度，加强技术培训。各地应通过举办成品住宅发展论坛、成品住宅展示交流会等多种形式，宣传成品住宅理念、技术和政策，引导群众转变传统的装修观念，积极鼓励购买成品住宅。同时，要加大对开发企业、设计、施工、监理、检测等单位管理和技术人员的培训力度，打造高素质的人才队伍，不断提高成品住宅开发建设水平。

2015年12月8日

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